Au préalable, le propriétaire de l’immeuble urbain avait demandé à XpertHome de procéder à une analyse de l’état de l’immeuble, assortie d’un plan de rénovation. Ce rapport lui montre des mesures de rénovation durable de son immeuble en trois étapes. Les propriétaires de maisons individuelles ou plurifamiliales profitent volontiers de cette offre de XpertHome.
Pour les immeubles plurifamiliaux, outre l’état, le rendement et la préservation de la valeur doivent être assurés à long terme. L’analyse de l’état du bâtiment au moyen d’un plan d’assainissement sert de base. Afin de compléter l’analyse, XpertHome calcule également les revenus locatifs, la valeur du bien et le mode de financement avant et après la rénovation.
Revenus locatifs
Des objectifs concrets sont fixés lors de la visite, en accord avec les propriétaires. Il est par exemple possible d’augmenter le loyer standard ou de le maintenir volontairement à un niveau modéré en effectuant des travaux de remise en état sans relever le standard. Enfin, le calcul vérifie si les objectifs planifiés présentent un avantage mathématique.
Valeur de l’immeuble
La valeur de l’immeuble après l’assainissement varie en fonction du degré d’atteinte, du type d’atteinte et de l’évolution des revenus locatifs qui en découle. Le rapport indique s’il faut s’attendre à une augmentation de valeur et, le cas échéant, à quel montant.
Comparaison entre le type de financement actuel et un financement futur incluant les frais d’assainissement prévus. Il en résulte une nouvelle valeur des fonds propres, qui influe sur le rendement des fonds propres (ROE). Le montant choisi pour lever des capitaux étrangers est évalué en fonction des possibilités financières de la propriété.
Enfin, la situation impose aussi des conditions-cadres qui ne peuvent pas être modifiées. Selon la situation, des stratégies différentes peuvent être recommandées.
Messages clés
Les facteurs et calculs mentionnés ci-dessus permettent d’évaluer la rémunération des fonds propres. Celle-ci indique le taux d’intérêt auquel les fonds propres utilisés génèrent un rendement. La rémunération des capitaux propres ne doit pas être confondue avec le rendement brut, très répandu.
Dans cet exemple, le rendement des fonds propres se situe à un niveau inférieur après assainissement. Le produit net (excédent) reste toutefois stable si des mesures ont été mises en œuvre pour maintenir l’état des lieux. La propriété profite donc de l’investissement à long terme. En l’absence de mesures d’assainissement, le rendement des fonds propres diminuerait à moyen terme en raison de la baisse des revenus locatifs.
Le deuxième point important concerne l’augmentation de valeur potentielle de l’immeuble après l’assainissement. Si l’évaluation après la rénovation est supérieure à la somme de l’évaluation avant la rénovation majorée des frais d’investissement, l’immeuble enregistre une augmentation de valeur. Concrètement, cela correspond au bénéfice qui serait réalisé si l’immeuble était vendu immédiatement après la rénovation.
Dans cet exemple, l’immeuble enregistre une augmentation de valeur d’environ CHF 426’000 après assainissement. La plausibilité des investissements est ainsi donnée.
Conclusion
L’objectif est de prendre des mesures offrant des avantages au propriétaire à différents niveaux :
Conservation de l’état de l’immeuble durablement
Augmentation de la valeur de marché
Logements plus attrayants, plus faciles à louer
Les frais d’assainissement sont déductibles des impôts
Amélioration énergétique de l’immeuble
De meilleures conditions pour les hypothèques
Grâce à notre stratégie de continuité pour les immeubles locatifs, les propriétaires ont tout en main pour passer à l’étape suivante de la conception et de la réalisation du projet. Prenez contact avec XpertHome sans engagement. Nous trouverons la solution optimale pour vous.
